Un mondo a parte quello dell’assemblea di Condominio: proviamo a capire questo mondo, le regole e la tutela dei condomini.
L’assemblea di condominio rappresenta uno degli organi fondamentali nella gestione delle parti comuni e nella vita quotidiana di un edificio. Tuttavia, esistono dei limiti ben precisi che questa non può oltrepassare, pena la nullità delle delibere assunte. Questo articolo mira a delineare i confini entro i quali l’assemblea può operare, evidenziando le tutele a disposizione dei condomini dissenzienti.
## I Limiti Imprescindibili dell’Assemblea Condominiale
L’assemblea condominiale ha il compito di deliberare su questioni riguardanti la gestione e manutenzione delle parti comuni, l’approvazione del bilancio, gli interventi straordinari e le innovazioni che interessano servizi e aree condominali. È importante sottolineare che non può prendere decisioni in merito alla proprietà privata dei singoli condomini senza il loro esplicito consenso. Qualsiasi atto che ecceda queste competenze è considerato nullo per eccesso di potere.
Un esempio lampante è rappresentato dalle ristrutturazioni o altre opere edili che implicano interventi sulle proprietà private: solo il proprietario dell’appartamento ha la facoltà di decidere se effettuare tali lavori e con quale ditta. Di conseguenza, l’imposizione da parte dell’assemblea del rifacimento del balcone o del cambio degli infissi senza il consenso del singolo è illegittima. La Cassazione ha ribadito che ogni invasione nella proprietà esclusiva dei condomini da parte dell’assemblea è legittima solo se accettata dagli stessi proprietari interessati.
Abusi della Maggioranza condominiale: tutela della Minoranza
La giurisprudenza ha chiarito come la maggioranza condominiale non debba mai utilizzare la propria posizione dominante per imporre spese insostenibili alla minoranza, configurando tale comportamento come un abuso di diritto. In caso contrario, la delibera diventa impugnabile dagli interessati entro 30 giorni dalla votazione o dal ricevimento del verbale per gli assenti.
Situazioni particolarmente delicate si verificano quando nuove costruzioni lasciano molti appartamenti invenduti con il costruttore in possesso della maggioranza dei millesimi o quando un edificio è prevalentemente posseduto da membri della stessa famiglia che agiscono all’unisono a discapito degli altri condòmini. In questi casi, il giudice può intervenire contro evidenti eccessi di potere da parte della maggioranza qualora le decisioni prese danneggino la minoranza senza perseguire il bene comune.
Presupposti per un’Azione Legale Contro Decisioni Dell’Assemblea
Per intraprendere un’azione legale contro le decisioni dell’assemblea ritenute lesive nei confronti della minoranza sono necessari due presuppostiti fondamentali: devono emergere chiari indizi di comportamento persecutorio da parte della maggioranza nei confronti della minoranza; deve essere dimostrato che la deliberazione sia stata adottata con finalità estranee agli interessi collettivi o abbia creato una situazione pregiudizievole per alcuni condòmini.
Altri esempi di abusi non permesso dall’assemblea. Esistono altre situazioni in cui l’assemblea non può agire senza il consenso all’unanimità dei condòmini:
– Esonerare uno o più condòmini dal pagamento delle spese.
– Rimettere debiti a uno o più condòmini morosi.
– Cedere beni condominiali in uso esclusivo a singoli.
– Impedire lavori dì manutenzione nelle unità immobiliari private.
– Ostacolare cambi dì destinazione d’uso or attività commerciali contrarie al regolamento condominiale è anch’esso approvato all’unanimità.
Queste normative mirano a preservare l’integrità sia delle parti comuni sia della sfera privata dei singoli condomini, garantendo così una convivenza equilibrata basata sul rispetto reciproco tra tutti i membri dell’edificio.
