Casa in parte inagibile, posso “in parte” non pagare l’affitto?

Un problema sempre più frequente tra gli inquilini di immobili locati è la parziale o totale inagibilità dell’abitazione.

Questa situazione può generare numerosi disagi e sollevare dubbi sulle azioni legalmente perseguibili, soprattutto quando il proprietario non interviene tempestivamente per risolvere il problema.

Ma cosa accade quando una parte dell’immobile diventa inutilizzabile? È possibile sospendere parzialmente il pagamento dell’affitto?

Il contratto a prestazioni corrispettive e la locazione

Per comprendere meglio i diritti e i doveri degli inquilini è necessario partire dalla definizione di contratto a prestazioni corrispettive. Questo tipo di accordo, che include anche i contratti di locazione, si basa sul principio secondo cui ogni parte si impegna a fornire qualcosa in cambio di un beneficio. Nel caso specifico della locazione, il locatore deve assicurare che l’immobile sia abitabile e mantenuto adeguatamente, mentre l’inquilino è tenuto al pagamento del canone concordato.

La questione diventa particolarmente rilevante quando emergono problemi che compromettono seriamente l’utilizzabilità dell’immobile, come infiltrazioni d’acqua che causano muffa o guasti agli impianti essenziali. La legge prevede che se un immobile diventa completamente inabitabile, l’inquilino ha il diritto non solo di sospendere il pagamento del canone ma anche di richiedere un risarcimento per i danni subiti.

La giurisprudenza stabilisce chiaramente che questa sospensione è ammissibile solo nel caso in cui l’utilizzabilità dell’immobile sia compromessa nella sua totalità. Di fronte a una situazione di parziale inagibilità, quindi, l’inquilino non può ridurre unilateralmente la somma dovuta ma deve rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché venga determinata una riduzione proporzionata del canone.

Di fronte a una situazione protratta di mancato intervento da parte del proprietario per ripristinare le condizioni ottimali dell’abitazione, l’inquilino ha diverse opzioni legali:

– Risoluzione del contratto per vizi della cosa locata: applicabile quando i difetti sono presenti sin dalla consegna dell’immobile e ne impediscono un uso conforme al contratto.

– Risoluzione per mancato adempimento dei doveri da parte del locatore: questa opzione si verifica quando la causa della parziale o totale inagibilità deriva dalla negligenza del proprietario nel mantenere adeguatamente l’immobile.

In entrambi i casi è possibile richiedere anche un risarcimento dei danni subiti a causa delle condizioni insalubri o pericolose dell’appartamento.

La Corte di Cassazione ha ribadito più volte che incombe sul proprietario la responsabilità della manutenzione dello stato abitativo degli immobili concessi in locazione. Ciò include anche le problematiche derivanti da infiltrazioni d’acqua provenienti dalle parti comuni condominiali: infatti il proprietario rimane custode legale dell’immobile e come tale deve assicurarne le condizioni ottimali indipendentemente dall’origine dei problemi.

Sebbene esistano vie legalmente perseguibili per gli affittuari costretti a vivere in condizioni precarie o insalubri causate da una parziale or totale inefficienza degli immobili affittati; è fondamentale agire sempre attraverso le vie legalmente riconosciute evitando decisioni unilaterali come la riduzione arbitraria del canone d’affitto senza previa sentenza giudiziaria.